Hipotecas

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Una de las mayores aventuras que tendrás a lo largo de tu vida será la búsqueda, elección y compra de tu vivienda.

Se trata de un proceso ilusionante, a la vez que traumático para muchas personas, que viven cierta ansiedad un viaje repleto de costes, tecnicismos y procesos que por producirse rara vez más de un par de veces a lo largo de tu vida suele ser desconocido.

Además, la mayoría de personas no tienen una cultura financiera firme, lo que provoca que algunos términos habituales en todo el proceso; tipo de interés, hipoteca, ITP, impuestos, TAE, TIN, arras, propuesta de compra, etc; sean complejos de entender.

Pero lejos de lo que podríamos llegar a pensar, también es cierto que, con unas nociones básicas de estos conceptos, y teniendo claro el proceso temporal para hacer efectiva la compra de una vivienda, podemos recorrer toda la aventura con un buen mapa que nos diga en que lugar estamos en cada situación que se nos presente.

Lo que popularmente llamamos hipoteca no deja de ser un crédito hipotecaria, es decir, un préstamo por parte de una entidad bancaria con el objetivo de la compra de un bien inmueble.

El funcionamiento de una hipoteca puede variar dependiendo el país, ya que las legislaciones estatales suelen cambiar y tener cosas propias, pero en general, el concepto no deja de ser el mismo: una entidad bancaria te concede un dinero que deberás ir devolviendo poco a poco.

A partir de aquí, este funcionamiento tan simple y básico, podemos ir complicando las hipotecas a niveles muy considerables. Pero para intentar hacer un contenido más bien simple y ordenador, hablaremos de los principales factores que debes tener en cuenta en una hipoteca, y que además, son aquellos datos que nos explican su funcionamiento.

Elemento básicos de las hipotecas

  • Valor
  • Cuotas
  • Duración
  • Interés fijo o variable
  • TAE y bonificaciones
  • Amortizaciones

Por supuesto existen muchos más factores a tener en cuenta, pero la intención no es construir un manual definitivo sobre hipotecas.

Valor de una hipoteca

El valor hipoteca básicamente hace referencia al porcentaje del valor del inmueble que vas a hipotecar. Es el típico 80% del valor que una entidad bancaria te otorgará para poder comprar el piso.

Aunque existen entidades que dependiendo de tu perfil pueden llegar a ofrecerte hasta el 90% del valor esto suele ser raro. Las entidades prefieren una operación con menos riesgo, ya que consideran que si has podido ahorrar el 20% del valor del inmueble eres más solvente que intentar una hipoteca sin ahorros.

La pequeña trampa en esto es que el valor se determina por una tasación, y por tanto, a veces puedes tener un valor superior al del precio de compra que tu has acordado para el inmueble en si.

Al final, el valor también es lo que determina el monto final del préstamo, o sea, sobre la cantidad que aplicas intereses y lo que vas a tener que devolver al banco

Cuotas

Uno de los principales reclamos de la mayoría de inmobiliarias y de los propios bancos es darte como información prioritaria la cuota mensual final que tendrás con la hipoteca.

Esto es así, porque más allá de la complicación de todos los trámites y de los términos, lo cierto es que saber que vas a pagar cada mes hace que todo vuelva a cierto nivel más entendible.

Pero detrás de la cuota final tienes muchos condiconantes, que pueden hacer que esta sea más alta o más baja. Pero es cierto que puede ayudarte de una forma más clara a entender que estás negociando al final.

Duración

Otro elemento principal es la duración, pocas cosas puedes ser tan claras como esta. Lo más habitual es una hipoteca a 30 años, básicamente porque mientras más tiempo tardas en pagar la hipoteca, los intereses suelen notarse menos en la cuota.

Pero existen hipotecas a 15-20-25 años, que pueden ser una buena opción si quieres acabar antes de pagar la propiedad. 

Interés fijo o variable

Lo puede llamar como quieras, pero al final el tipo de interés tiene una gran elección entre dos grandes posibilidades, que son si se trata de tipo fijo o tipo variable.

Aunque los dos nombres suelen ser bastante claros, no viene mal recordar que la principal diferencia es saber para siempre si tendrás una cuota determinada o esta irá fluctuando con los tipos de interés general, el llamado euribor.

En etapas en que el dinero sea barato, es decir, el euribor esté bajo, estas hipotecas tienen la posibilidad de que tu cuota se bastante más baja, y que por tanto el préstamo sea menos costoso. Ahora bien, en el momento en que los tipos empiezan a subir, puedes ver como tu cuota también cambia, y se vuelve más cara de lo que podrías pensar.

Al final se trata de la una elección personal, de un riesgo que se toma en predecir el futuro, que como sabemos, es totalmente incierto.

TAE y bonificaciones

El TAE no deja de ser un indicador fácil de entender y comparable de cuanto vas acabar pagando por el préstamo que has adquirido. Al ser un número fácil de entender, suele ser uno de los principales reclamos de las entidades bancarias, por tanto es un númerito al que tener en cuenta.

Una pocas décimas pueden significar miles de euros en intereses para el banco, así que debes tener muy claro cual es en realidad. Porque una de las cosas más habituales es que las entidades vinculen el TAE a una serie de condiciones.

Estas condiciones suelen estar bien anunciadas, y se trata de diferentes productos financieros asociados, a continuación los más populares:

  • Nómina
  • Tarjetas
  • Seguros
  • Pensiones
  • Fondos de inversión

Normalmente, los diferentes productos que adquiramos con el banco nos irán rebajando algunas décimas el TAE final, y eso es una mejor cuota y un menor interés. Pero alerta. Porque aquí se debe tirar de calculadora, y ver si lo que nos solicitan puede ser aceptable para nosotros. 

Por ejemplo, no es ninguna sorpresa que los seguros que se asocian para estas bonificaciones suelen ser notablemente más caros que si los contratamos en un entorno libre, así que vigila si compensa o no.

Amortizacioes

Otro elemento a tener en cuenta cuando estamos analizando hipotecas es si podemos realizar aportaciones de forma gratuita. Los diferentes bancos centrales establecen unas cuotas concretas para este efecto, esto quiere decir, que por ejemplo si queremos realizar una aportación extraordinaria a nuestra hipoteca, para reducir cantidad de cuota o de tiempo, la entidad nos puede cobrar una penalización. Estas penalizaciones están reguladas.

Ahora bien, muchas entidades no penalizan si realizamos amortizaciones parciales, es decir, de un determinado numero de cuotas o monto pero no una anulación total.

Existen dos grandes formas de amortizar la hipoteca: tiempo o cuota. El tiempo no tiene secreto, continuamos pagando la misma cuota pero reducimos pagos, es decir, si nuestra hipoteca es a 30 años podemos reducir esos años a lo que queramos, 20 28 29, 3 meses menos. Con esto obtenemos un beneficio considerable, ya que al alargar menos la hipoteca el coste en intereses se reduce.

Por el contrario, podemos dejar la misma cantidad de cuotas a pagar, pero rebajar lo que pagamos cada mes, de esta forma nos vamos haciendo la hipoteca más soportable. Aunque esta opción también proporciona un beneficio global, es menor, normalmente, que reducir tiempo.

 

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