Cómo comprar un piso​

Una de las mayores aventuras que tendrás a lo largo de tu vida será la búsqueda, elección y compra de tu vivienda.

Se trata de un proceso ilusionante, a la vez que traumático para muchas personas, que viven cierta ansiedad un viaje repleto de costes, tecnicismos y procesos que por producirse rara vez más de un par de veces a lo largo de tu vida suele ser desconocido.

Además, la mayoría de personas no tienen una cultura financiera firme, lo que provoca que algunos términos habituales en todo el proceso; tipo de interés, hipoteca, ITP, impuestos, TAE, TIN, arras, propuesta de compra, etc; sean complejos de entender.

Pero lejos de lo que podríamos llegar a pensar, también es cierto que, con unas nociones básicas de estos conceptos, y teniendo claro el proceso temporal para hacer efectiva la compra de una vivienda, podemos recorrer toda la aventura con un buen mapa que nos diga en que lugar estamos en cada situación que se nos presente.

Presupuesto

Una de las principales dinámicas en el momento de comprar un piso es primero encontrar aquello que nos interesa y después analizar los costes. Eso puede ser un proceso erróneo, ya que debemos primero entender cuál es nuestro margen económico.

Uno de los principales errores en todo proceso de compra de una vivienda es no tener claro los costes, impuestos, tasas y margen de financiación de la hipoteca.

Por ese motivo, es primordial que antes de situarnos en la laboriosa fase de empezar a buscar y hacer visitas, tengamos claro aquello que podemos aportar, y ante todo, tener un buen presupuesto cerrado.

Es evidente que los presupuestos pueden variar, pero tanto si se trata de una inversión como una vivienda de uso habitual, el precio del inmueble determinará después todos los costes asociados de la operación.

Dinero que necesito aportar para comprar un piso

Dinero necesario = 20% precio de la vivienda + honorarios + impuestos + comisiones.

Muchas personas realizan un cálculo rápido y aproximado: fijan un 30% del valor del inmueble como dinero que deben aportar inicialmente en la operación.​

  • 20% precio de la vivienda: normalmente, todos los bancos realizan una financiación de hasta el 80% de la tasación de la vivienda. Es decir, que el banco te dará el 80% del valor de la vivienda, y por tanto debes aportar el 20% restante de tu bolsillo.
  • Honorarios: aquí debes tener en cuenta el porcentaje de honorarios que una agencia puede llevarse (o no) por la gestión de la compra-venta, además de tasaciones (hay entidades bancarias que la asumen y otras no), así como otros gastos que puedas encontrarte.
  • Impuestos: básicamente se trata del ITP, Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que varía dependiendo de la comunidad autónoma y de la edad.
  • Comisiones: tu banco puede cobrarte comisiones por hacer transferencias de gran cantidad, o por extender un cheque, etc.

Teniendo en cuenta todos los gastos de los que hemos hablado, debes tener en cuenta el ahorro necesario que necesitas para iniciar la operación.

Piensa que las Arras o la reserva se descuentan luego del monto final que debes aportar, pero que como has visto en la línea temporal, se deben aportar antes de llegar a la hipoteca.

Imprescindibles

Otra de las cosas que debes tener en cuenta cuando estás en pleno proceso para escoger tu futuro piso es toda una lista de imprescindibles.

Cuando empezamos a mirar casas en los diferentes portales podemos volvernos un poco locos con la saturación de información, por eso, hay que filtrar, tanto de forma geográfica como de aquellos elementos que queremos.

Los imprescindibles no dejan de ser una lista de elementos que son necesario: numero de baños, terraza o no terraza, metros, habitaciones, situación, precio…

En este apartado, entra lo que se llama “necesidades habitacionales”. Se trata simplemente de establecer que elementos de la vivienda son necesarios para nuestras necesidades actuales, o incluso para las futuras.

Aquí hay que tener cuidado, no es lo mismo imaginarse la realidad de aquí a diez años que la realidad actual. Por ejemplo, si sois una pareja con hijos, ya tenéis claro cuantas habitaciones vais a necesitar, así como la necesidad de dos baños, en cambio, si se trata de una familia joven, o incluso de una persona soltera, sus necesidades son diferentes.

Al contrario que el alquiler, la compra de un piso no es cambiable, y por tanto, hay que hacer un equilibro entre aquellas necesidades actuales y las futuras. Es quizá uno de los elementos más complejos de establecer.

De igual forma, también puede haber otras circunstancias diferentes a tener en cuenta, como son la proximidad al trabajo, o a los familiares. Recuerda que, en la sociedad actual, los trabajos ya no son estables para siempre, pero la familia si, por tanto, debes dar el peso necesario a cada elemento.

Al final, los propios buscadores te harán delimitar las búsquedas, no solamente por presupuesto, también por estos elementos imprescindibles, así que puede parecer más complicado de lo que al final acaba siendo.

Búsqueda

La parte más divertida de todo el proceso es ponerse a buscar. Hace años esto era un proceso algo caótico, ya que implicaba la visita de muchas inmobiliarias diferentes en zonas que quizá nos quedaban lejos.

En la actualidad, gracias a los principales portales de internet, es mucho más fácil, y podemos hacerlo en la comodidad de nuestra casa. Incluso podemos configurar diferentes alertas que nos ayuden a encontrar novedades cuando estas aparezcan.

Poder filtrar tanto por zonas como por precio e imprescindibles nos proporciona una arma potente y solvente para que la búsqueda no se vuelva especialmente tediosa.

Buscar piso en la era digital

El acceso a miles de pisos a través de las plataformas digitales especializadas nos proporciona la oportunidad de buscar nuestro piso ideal en la comodidad de nuestra casa, pero también implica algunos riesgos.

Aunque la palabra riesgo no comporta en este caso un peligro muy grande, más bien hacemos referencias a las diferentes “trampas” que puedes encontrarte en las diferentes inmobiliarias.

Estas trampitas son fácilmente detectables, y no conllevan un riesgo muy alto. Por ejemplo, es habitual el que una vez visitas un piso con una inmobiliaria te propongan visitar otros pisos que quizá no estaban dentro de tu lista de imprescindibles.

Otro elemento son las imágenes, a veces pueden distorsionar de forma considerable la realidad de lo que vamos a visitar.

Se trata finalmente de conseguir no gastar tiempo tontamente en visitas que sabemos que no llegaran a ninguna parte, y, ante todo, no acabar apostando in inmueble que no era precisamente lo que se adapta a nuestras necesidades, pero como es bonito y tenía buen aspecto nos ha parecido todo lo contrario.

Visitas

Una vez ya tenemos entre manos una buena lista de pisos a los que visitar, llega el momento de la visita. Por supuesto la dinámica de las mismas ha cambiado con el covid-19, con algunos operadores que proporcionan visitas virtuales.

Pero al final todo se resume en acudir al piso escogido y ver que tal. Que nos vaya cuadrando todos los detalles de nuestra lista, y que el estado del mismo sea más que aceptable.

Uno de los principales problemas a los que podemos encontrarnos es que el piso que por imprescindibles y lista de necesidades ocupacionales más se adapte, pueda acabar estando en un estado lamentable y necesitar una reforma profunda.

Como estamos hablando de una inversión a muy largo plazo, una reforma no debería ser un elemento que nos hiciera perder el sueño, ya que quizá el mejor momento para hacer una sea justamente antes de entrar en un piso.

En la visita debemos atender a diferentes cuestiones: la ubicación, los servicios comunes (en especial el ascensor y la adaptabilidad a personas con falta de movilidad en los accesos), así como la adaptación a nuestras necesidades.

Es complejo que podamos encontrar una vivienda que tenga toda nuestra larga lista de necesidades y a la vez se ajuste al precio, al final, nuestro presupuesto siempre es el elemento limitador.

Además, también podemos querer encontrar un piso ideal en una zona geográfica muy concreta. Esto hará que el volumen de la oferta sea más limitado. Cosa a tener en cuenta.

Así que, al final, en la visita también deberemos ir despejando la duda de que elementos de los imprescindibles dejaremos de lado, para ir adaptando los presupuestos a la realidad.

Existen miles de consejos sobre las visitas, y seguramente tus familiares serán los primeros que te las enumeren y recuerden. Sobre esto, recuerda siempre la máxima de que, al final, quien pagará toda la fiesta serás tú, no un familiar, y, por tanto, debes dejarte llevar por tus intereses y sensaciones, no las de los otros.

Algunas personas visitan dos o tres veces el piso en cuestión, otros a primera vista ya se dan cuenta de que es el piso que necesitan.

Algunas personas le dan mil vueltas a los detalles, porque quieren comprar un piso a medida y para entrar a vivir, otras piensan a largo plazo y, si ven algo que no les acaba de gustar, son conscientes de que podrán cambiarlo con el tiempo.

A algunas personas les da pánico tener que reformar y prefieren pagar más pero que todo esté listo, otras personas, en cambio, prefieren comprar metros y espacios para luego reformar a su gusto.

Al final, se trata de que consigas un equilibrio entre lo que te dice el espíritu y la lista racional de supuestos imprescindibles y demás que has realizado en los anteriores pasos.

Oferta de compra

Una vez que ya nos hemos decidido por una vivienda, llega el fatídico momento de establecer una estrategia de compra.

Básicamente, debemos realizar una oferta por el inmueble en cuestión. Aquí hay tanto saber como opiniones: ofertas a la baja, pagar el precio inicial, contraofertas…

Pero dejando de lado esos elementos de lado, lo cierto es que para formalizar la oferta debemos empezar a firmar documentos, y en este caso el primero es la llamada promesa de compraventa. También reciben otros nombres: reserva, oferta… etc.

Se trata de un documento con diferentes clausulas dónde se establece la oferta concreta por el inmueble, y de igual manera, se realiza un pago de un dinero. La cifra puede cambiar, o bien ser una cantidad fija 3000 o 6000 euros, o un % del precio final.

En esta oferta, también se debe dejar establecido el coste de las arras, así como el día de su firma. Es un contrato formal, por lo que deberá estar firmado y también sellado por la autoridad administrativa competente.

Otros elementos que se deben tener en cuenta son por ejemplo los plazos. Tanto los días que tienen para responder la oferta los propietarios como después lo que sucederá en caso de aceptación.

Estos elementos formales nos hacen perder menos tiempo, ya que damos a entender al vendedor que realmente nuestra intención es clara y directa en la compra, y también envía un mensaje si decidimos pedir una rebaja en el precio inicial: estamos dispuestos a empezar a firmar documentos y poner dinero sobre la mesa a cambio de una rebaja.

Algunos códigos civiles pueden comportar establecer clausulas adicionales, como por ejemplo no supeditar la oferta a la obtención de financiación, esto es del todo opcional añadirlo o no en el documento.

Arras

El siguiente paso en el emocionante camino de comprar un piso es el famoso contrato de arras. Se trata de un instrumento legal, por escrito y debidamente firmado por las partes que ya establece la voluntad de las dos partes de realizar la compra-venta de una inmueble concreto.

En los puntos de este documento se va estableciendo como se hará todo el proceso, las fechas hasta el día de la firma ante notario, así como diferentes obligaciones por las dos partes.

Aunque existen documentos de arras por internet, y muchas inmobiliarias tienen los suyos propios, es un documento bastante estándar, y siempre es positivo que lo revise un experto, a fin de que no existan clausulas fuera de la normativa o que puedan generar abusos.

Una de las partes más interesantes, es que en caso de que el vendedor de marcha atrás en el proceso, los compradores deberán recibir no solamente la cantidad que han aportado firmar el documento, sino que también una indemnización por el mismo importe.

Por el lado del comprador, si este se echa atrás por alguna causa, el dinero de las arras pasará automáticamente a manos del vendedor, aunque no se acabe realizando la venta.

En las arras también tendremos la fecha en que, por fin, las llaves de nuestra vivienda ya estarán en nuestra posesión, y podremos empezar a disfrutar de nuestra nueva vivienda.

Algunas cosas interesantes

Resumen Julio 21′

A partir de ahora he decidido por ir explicando de forma muy breve los avances de las inversiones modestas que tenemos en casa. Resumen Este